Нальчик

Если вы решили стать рантье…

(Окончание. Начало в №36 от 05.09.2019 г.)

Как показывает опыт, причём не столько наш собственный, сколько чужой, представленный, главным образом, в виде широко распиаренного «жизнеописания» финансового успеха богатых россиян, среднестатистический постсоветский человек легальному бизнесу предпочитает «теневые» и «полутеневые» схемы получения дохода. Это не только выдача наёмным работникам зарплаты «в конвертах» (т.е. без юридического оформления трудовых отношений), постоянные нелегальные подработки и прочие «шабашки» официальных безработных, получающих от государства соответствующее пособие.
Но самой распространённой формой подпольных доходов наших соотечественников является сдача в аренду жилья за деньги, выдаваемая за бескорыстную помощь родственникам (друзьям, коллегам), мол, пустил просто пожить. Вопрос: какова средняя гипотетическая сумма месячного дохода от сдачи жильцам 1-комнатной квартиры в Нальчике?
В объявлениях, которые за последние 3-4 года практически исчезли с подъездных дверей, почтовых ящиков, стенок остановочных комплексов и прочих «информационных площадок», перебравшись в просторы Интернета, фигурируют разные суммы.
Как показал экспресс-«мониторинг» в avito.ru виртуального рынка аренды жилья в нашем городском округе, 10 сентября с.г. за «однушку» площадью от 25 до 65 кв. метров (таковых нашлось 164 объявления не более месячной давности) собственники хотели от 6 500 рублей (30 кв. м, 1/1 эт.) до 25 000 рублей (65 кв. м, 1/7 эт.). При этом основная масса квартир предлагалась за 10-12 тыс. рублей, т.е. в среднем где-то около 11 тыс. рублей.
Но эти цифры, понятное дело, желанны лишь для владельцев жилья, а у потенциальных съёмщиков в уме другие суммы, иначе квартиры давно обрели бы своих арендаторов. Например, одновременный просмотр раздела поиска жилья по найму на том же «Авито» содержало всего 8 объявлений (за 5 000, 9 000, 12 000 и 15 000 рублей, и четыре – без указания суммы, т.е. в среднем – 10 250 рублей).
И если учесть коммунальные платежи за квартиру, которые нужно вносить даже в том случае, если никто в ней не живет (за отопление, услуги ЖЭКа, взнос за капремонт, общедомовые расходы на электричество, горячее и холодное водоснабжение и пр.), получается, что содержание квартиры требует некоторых расходов.
Поскольку оплата квартиросъёмщиком коммунальных услуг юридически является доходом арендодателя, то для определения «чистой прибыли» от сдачи в аренду вычтем расходы на оплату «коммуналки» от «валового дохода» собственника. Но сначала определим эти расходы в месячном исчислении.
Собственнику «однушки» в 35 кв. метров приходится платить 661,44 рубля за отопление, 419,71 рубля – за услуги ЖЭКа, 223,30 рубля – за капремонт, всего 1304,45 рубля. Далее идут платежи по потребляемым ресурсам, по которым можно сэкономить, платя не по нормативам, а по показаниям счётчиков.
Правда, мало у кого в квартире имеется газовый счётчик, поэтому для газа возьмём норматив (5,716 руб. х 10,36 куб. м) – 59,22 рубля за 1 человека.
Продолжим подсчёт платежей по нормативам: 68,04 руб./чел. – за вывоз ТБО (твёрдых бытовых отходов), горячее водоснабжение – 323,20 руб./чел., холодная вода – 157,98 руб./чел. (15,22 руб.х. 10,38 куб. м), приём стоков – 231,94 руб./чел. (14,16 руб. х 16,38 куб. м с учётом горяч. воды).
Итого 2037,73 рубля. А если учесть, что в съёмной квартире проживает, считая детей, в среднем, 2-3 человека, то расходы на горячую и холодную воду, стоки и бытовой газ, как минимум надо удвоить, т.е. к исчисленной сумме прибавить ещё 733,26 рублей, доводя её до 2770,99 рублей.
Теперь остаётся приплюсовать сюда траты на электроэнергию. С учётом тарифа 3,78 руб./кВт.-ч. и прожорливости целой армии бытовых электроприборов (стиральной и кофе-машин, тостера, утюга, микроволновки, скороварки или мультиварки, миксера, не говоря о постоянно работающих 2 телевизорах (в комнате и на кухне), чуть ли не круглосуточно находящихся на зарядке смартфонов, планшетов и ноутбуков, по графе «потреблённая э/энергия» запишем 300 кВт./ч., которые обойдутся в 1134 рубля (3,78 руб. х 265 кВт./ч.).
На выходе получаем 3905 рублей, которые надо прибавить к усреднённому размеру арендной платы (он у нас составляет 10250 рублей) и полученную сумму в 14155 рублей обложить НДФЛ (налогом на доходы физических лиц по ставке 13%), как того требует Налоговый кодекс РФ. Добросовестно заплатив исчисленный налог в 1840,15 рублей, тем самым мы уменьшаем свой арендный доход на эту же сумму.
В итоге у нас на руках остаётся 8409,85 рубля. Но это произойдёт в случае, если наши арендаторы оплачивали коммунальные услуги сверх арендной платы. Но это вряд ли. Ведь их «потолок» не превышает те самые 10250 рублей.
Если жильцы не оплачивали «коммуналку», то тогда следует исчислять налог на доходы только от самой суммы арендной платы – 10250 рублей. В этом случае наш НДФЛ составит 1332,5 рубля. Но с учётом части коммунальных платежей, включая общедомовые расходы на горячую и холодную воду, электроэнергию и пр., которые платят собственники даже пустующих квартир, – примерно 1500 рублей – доход владельца квартиры снизится ещё больше.
В конечном итоге у собственника на руках останется 7417,5 рублей из 10250 рублей.
Но на этом мытарства арендодателя не кончаются. Он должен платить налог на недвижимость (немногим менее 200 рублей в год), возмещать ущерб соседям, если их «зальют» его квартиранты, не говоря уже часто встречающейся ситуации, когда жильцы тайком сбегают, не оплатив «коммуналку» и не рассчитавшись с хозяином.
Помимо прочего, после 4-5 лет сдачи в аренду квартира становится такой «убитой», что на один только «восстановительный» ремонт уйдет под сотню тысяч. Тут уж невольно подумаешь, а не лучше ли разместить свои кровные в надёжном банке и не «париться» с «квартирным бизнесом».
Более интересной сферой для вложения своих сбережений являются инвестиции в ценные бумаги. Речь не об игре на фондовой бирже, для чего требуются десятки и сотни миллионов рублей, а о покупке акций крупных российских государственных и частных компаний. Для иллюстрации, как это реализуется, поделюсь личным опытом.
Так получилось, что в 1995 году я свой ваучер обменял на 300 акций ПАО «Газпром». С тех пор ежегодно в августе получаю небольшие дивиденды. За последнее время они составляли от 2482 руб. (за 2011 год) до 2048 рублей (за 2017 год) за все 300 акций. Много или мало? Если исходить из рыночной стоимости одного ваучера в середине 1995 года – по цене двух бутылок водки, – то много, а если исходить от всей суммы чистой прибыли газового монополиста, то мало.
По официальной отчётности самого холдинга, уставный фонд «Газпрома» составляет 118,368 млрд. рублей (23,674 млрд. обыкновенных акций номиналом 5 рублей). За последние годы чистая прибыль газовой корпорации, остающаяся после вычета всех операционных расходов, выплат по обязательствам и уплаты налогов, колеблется около 31 млрд. долларов США. Делим эту сумму на количество акций и получаем 1,3 доллара на одну акцию. Но если даже отсечь 30% чистой прибыли, которые, как правило, направляются на развитие производства, и то на каждую акцию приходится 1 доллар США, что по среднегодовому курсу российского рубля к доллару составляет примерно 66 рублей.
Таким образом, согласно рыночным законам мои 300 акций должны были бы приносить дивиденды в размере около 20 тыс. рублей в год. Правда, в выплате дивидендов за прошлый год наш газовый холдинг расщедрился и удвоил выплаты, доведя мою долю до 4204 рублей.
Перспективы для дальнейшего роста выплат здесь имеются. Есть распоряжение Правительства России об увеличении дивидендов госкорпораций и компаний с государственным контролем до 50% от чистой прибыли. Компании, однако, застряли на отметке ниже 25%. Более того, исчисление чистой прибыли наши компании производят по российским стандартам бухгалтерской отчётности, а не по международным стандартам, по которым сумма прибыли получается вдвое выше.
Такая вот «дуалистичность» российского предпринимательства, чьи субъекты регистрируются в разных шведских, кипрских или британских юрисдикциях, чтобы «обезопасить» свой бизнес, а когда требуется выплачивать дивиденды по обыкновенным акциям (бывают и привилегированные, с фиксированными суммами дивидендов, независимо от финансового состояния компании), то переходят на российские стандарты, «минимизируя» свои траты.
Но вернёмся к инвестированию. Покупаем акции на 1 600 тыс. рублей (это – стоимость 1-комнатной квартиры в Нальчике – исходная сумма для нашего анализа перспективности вложений в покупку квартиры для сдачи в аренду, банковского вклада или покупки акций). В 2018 году ценные бумаги ПАО «Газпром» торговались на Московской бирже в диапазоне 140-160 рублей за 1 обыкновенную акцию. С учётом комиссии биржи и стоимости услуг всевозможных брокеров условимся, что за 1 600 тыс. рублей мы купили 10 тыс. акций по средней цене 160 рублей за штуку.
Решением собрания акционеров «Газпром» за последние годы на одну акцию выплачивал от 7,2 руб. (за 2013 г.) до 8,04 руб. (за 2017 г.), а дивиденды за 2018 года увеличил до 16,61 руб. на 1 акцию. Таким образом, на наши вложения – 10 тыс. акций газового холдинга – в прошлом году мы получили бы 80,4 тыс. рублей, а в нынешнем – 166,1 тыс. рублей. Это намного выше и банковских процентов, и доходов от сдачи в аренду квартиры.
Если исходить из того, что Правительство РФ всё-таки заставит корпорации увеличить доходность акций до 50% от чистой прибыли, что, в первую очередь будет способствовать росту рыночной стоимости самих компаний, то ежегодные бонусы от пакета акций «Газпрома», как минимум, ещё раз удвоятся. А это уже совсем другой уровень эффективности «пристройки» своих сбережений.
К слову, сейчас на российском рынке торгуются акции и других весьма успешных компаний («Сбербанк», «Роснефть», «Лукойл» «Новатэк» и др.), вложения в которые могут оказаться весьма удачными. Правда, выбирать нужно не просто успешные, а явно недооценённые рынком. К примеру, биржевая цена акций «Газпрома» в сегодняшний день колеблется в диапазоне 230-245 рублей, что выше прошлогодних котировок в 1,5 полтора раза. И произошло это не в последнюю очередь из-за увеличения дивидендов.
Для среднесрочного (от 3-х лет и больше) инвестирования представляют интерес и так называемые инвестиционные счета с одновременным приобретением облигаций федерального займа в 7,55 с купонными доходами. Но это уже другая тема.
Султан Умаров

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *