Нет ничего зазорного в том, что многие наши сограждане, у кого в собственности оказалось свободное жильё, стремятся на нем заработать, сдавая его в аренду. Однако на деле часто оказывается, что получать доход со сдачи жильцам квартиры или дома не так просто, как это кажется с первого взгляда.
Арендодатель (собственник жилья) пускает в свою квартиру посторонних людей, а потому отвечает за них перед соседями, ЖЭК-ом или УК (управляющей компанией) и т.д. Сохранность квартиры при сдаче внаём ничем не гарантирована, поскольку риск повреждения и утраты своего имущества несёт только собственник. И нет никаких гарантий, что ему удастся получить возмещение причиненных убытков за счет квартирантов.
Неудивительно, что договор по найму квартиры, при котором одна сторона получала бы доход, а другая – временное жильё, зачастую оставляет неудовлетворённым обе стороны и заканчивается скандалом с принудительным выселением.
Правда, тут есть одна заковырка: собственник не всесилен, поскольку он связан договором, а потому обязан его соблюдать и не может выселить жильцов просто потому, что они перестали его устраивать.
Поскольку иногда жильцов невозможно выселить даже через суд, то есть необходимость уяснить себе заранее и сделать всё так, чтобы не получить судебного отказа на выселение «нехороших» квартирантов. Как этого избежать?
В первую очередь, надо исходить из срока, на который заключается договор аренды. Это крайне важный момент, который определяет дату, когда обязательства собственника прекращаются и он получает полное право потребовать от жильцов освободить квартиру.
Договор найма жилого помещения по срокам может быть двух видов: краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (сроком от 1 до 5 лет). Заключение договора найма жилья на неопределенный срок законом не предусмотрено, поэтому если срок в договоре не обозначен, применяться будет максимальный – 5-летний срок.
Первый вариант (когда договор заключается не более, чем на год) намного безопаснее для собственника. Дело в том, что при долгосрочном договоре аренды (от года) предусмотрены особые правила для его прекращения. Например, не менее чем за 3 месяца до истечения срока договора собственник жилья должен предупредить квартирантов о том, что он не намерен продлевать дальше договор и сдавать квартиру кому-либо в течение ближайшего года. Если хозяин промолчал, а наниматель не отказался от договора и продолжает проживать в квартире, договор считается продленным автоматически на тех же условиях и на тот же срок. Поэтому собственник уже не сможет выселить такого квартиранта в течение ещё одного срока договора. Досрочное расторжение договора возможно только в определенных случаях. Если, например, хозяин жилья сообщил нанимателю, что он не намерен продлевать договор и сдавать квартиру кому-либо, но при этом сам в течение года сдаст жильё, то наниматель вправе оспорить такой договор, потребовать перезаключить его с ним и взыскать убытки.
При краткосрочном найме жилья (до года) автоматическая пролонгация (продление найма) возможна, если только она прямо предусмотрена договором. Поэтому необходимо проследить, чтобы такого пункта в договоре не было.
Выселить квартирантов досрочно можно только при условии расторжения договора. А возможно это только в судебном порядке, если доказать, что:
– наниматели не вносят арендную плату за квартиру в установленный договором срок более двух раз (если договор сроком до года) или задолжали плату за полгода (если договор долгосрочный);
– наниматель разрушает, портит жильё, использует его не по назначению, систематически нарушает интересы соседей.
Без решения суда выселить квартирантов в рамках действующего договора найма жилья невозможно.
Исключение допускается только в том случае, если в договоре предусмотрены основания, по которым наймодатель может досрочно расторгнуть договор без суда, по одному лишь письменному уведомлению жильцов. Поэтому следует тщательно прописать все случаи, когда наймодатель может досрочно отказаться от договора.
Кроме того, закон прямо запрещает расторгать договор найма жилья, если сменился собственник или наниматель (в последнем случае нанимателями становятся солидарно проживающие в квартире лица, которые были указаны в договоре).
Если собственник обратился в суд с требованием расторгнуть договор аренды квартиры (или дома) из-за того, что наниматель разрушает жилое помещение или нарушает интересы соседей, суд может дать ему срок для «исправления» и отсрочить выселение до года. Правда, действует это правило только для долгосрочного договора найма.
Таким образом, сдавая квартиру в аренду, лучше заключать договор сроком до года, без пролонгации, а по истечении срока заключать новый договор, если жильцы показали себя с хорошей стороны.
Х. Саутин