В свете последних изменений градостроительного законодательства вопрос о том, соответствует ли строение, возведенное на дачном участке, всем нормам и правилам, стал более актуальным, чем до нововведений. Ведь некоторые нарушения градостроительных норм теперь чреваты не только судебным решением о принудительном сносе «самостроя», но и изъятии земельного участка.
Поэтому есть необходимость рассмотреть более подробно, какие садовые дома теперь нельзя возводить на дачном участке. Так, закон установил общие требования к параметрам частных и садовых домов, которые определяются теперь как «объект индивидуального жилищного строительства» (объект ИЖС).
Согласно им садовый дом не может выходить за рамки отдельного трёхэтажного здания, предельно допустимой высотой в 20 метров, которое:
– включает в себя жилые помещения и помещения вспомогательного назначения, которые полностью обеспечивают бытовые потребности граждан,
– не разделяется на отдельные строения.
Таким образом, многоэтажные (свыше трёх этажей) строения, а также недвижимые комплексы из нескольких жилых домов (по типу дуплексов) отныне запрещаются на дачных участках.
При этом садовый дом должен подчиняться специальным СНиП (Строительным нормам и правилам), которые регулируют обустройство дачных участков, к таковым, в частности, относятся СНиП 30-02-97, утвержденные 30 декабря 2010 г., № 849.
В них закреплены следующие параметры строительства садового дома:
1) Площадь дома вместе с остальными строениями не может составлять более 30% от площади всего земельного участка (если она в пределах от 6 до 12 соток).
2) Расположение садового дома должно укладываться в минимально допустимые расстояния между постройками на соседних дачных участках:
– между зданиями из негорючих материалов (кирпич, бетон и т.п.) должно быть не менее 6 метров,
– между зданиями из комплексных материалов (дерево, но защищенное негорючими материалами) – не менее 10 метров,
– между зданиями из дерева и других горючих материалов – не менее 15 метров.
Следует обратить внимание на то, что минимальные противопожарные расстояния между постройками в рамках одного участка не регламентируются. Но расстояние от общей улицы до дома должно быть не меньше 5 метров, от проезда – 3 метров.
Кроме того, в целях обеспечения санитарно-бытовых условий проживания садовый дом должен располагаться:
– не менее чем за 3 метра до забора соседа,
– не менее чем за 8 метров до бани и туалета (в пределах смежных участков).
3) Садовый дом должен обеспечивать возможность проживания в нём в течение сезона (не круглогодично, в отличие от жилого дома).
Помещения внутри дома должны разделяться на жилые и хозяйственно-бытовые. В комнатах минимально допустимая высота потолков – 2,2 метра, в помещениях вспомогательного назначения – 2 метра.
Допускается обустройство погреба или подвала высотой не менее 1,6 метра. Лестница на второй этаж может быть как внутренняя (открытая или винтовая), так и внешняя (снаружи дома).
Конструкция крыши не должна допускать слив дождевой воды на участок соседей.
4) Обустройство инженерно-технических систем в доме также должно соответствовать нормативам:
– водопровод подключается только при наличии технической возможности подключения к системе центральной или местной канализации,
– допускается проведение автономной системы отопления дома (печное, котельное и т.п.) при условии соблюдения правил пожарной безопасности (например, печное отопление разрешено только в одноэтажных садовых домах с обеспечением системы вентиляции и удаления продуктов горения),
– электроэнергия подается в садовый дом по воздушной линии, при этом центральные линии электропередач не могут проходить над участком (в доме должен устанавливаться электросчетчик для учета потребления электроэнергии),
– газоснабжение дома возможно через баллоны или подключение к централизованным сетям при наличии технической возможности (газовые баллоны должны располагаться не менее чем в 0,5 метрах от плиты и в 1 метре от отопительных приборов, если объём баллона превышает 12 литров, он должен храниться в нежилом помещении из негорючих материалов не менее чем за 5 метров от входа в дом).
Нарушение указанных требований к строительству и оборудованию садового дома грозит его сносом как самовольного строения.
Х. Саутин